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Répartition des charges de copropriété et tantièmes

« Pourquoi est-ce que je paie autant ? » La répartition des charges est l’une des premières sources d’incompréhension en copropriété. Elle obéit pourtant à des règles claires, fondées sur les tantièmes et sur l’utilité des équipements. Voici comment tout cela se calcule.

Les tantièmes : la clé de tout

Chaque lot de copropriété possède une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes (le plus souvent en millièmes). Cette quote-part est fixée par le règlement de copropriété, dans un état de répartition. La somme des tantièmes d’une clé égale toujours sa base (par exemple 1 000 ou 10 000). Les tantièmes servent à deux choses : répartir les charges générales et pondérer les voix en assemblée générale.

Charges générales et charges spéciales

La loi distingue deux grandes catégories de charges :

• Les charges générales — conservation, entretien et administration des parties communes — sont réparties entre tous les lots selon leurs tantièmes.
• Les charges spéciales — liées aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun (ascenseur, chauffage collectif, etc.) — sont réparties selon l’utilité objective de ces services pour chaque lot. Un lot au rez-de-chaussée peut ainsi être exonéré des charges d’ascenseur.

Les clés de répartition

En pratique, la copropriété utilise plusieurs clés de répartition : une clé « charges générales », une clé « ascenseur », une clé « chauffage »… Chaque dépense est affectée à la clé qui correspond à sa nature, puis répartie entre les lots concernés au prorata de leurs tantièmes dans cette clé.

Le cas de l’eau

Lorsque des compteurs individuels existent, l’eau est généralement répartie au réel, selon les relevés de consommation, et non aux tantièmes. C’est plus équitable et cela incite chacun à surveiller sa consommation. La régularisation intervient une fois la facture du distributeur connue.

Modifier la répartition

Parce qu’elle figure au règlement de copropriété, la répartition des charges ne se modifie pas à la légère : il faut en principe une décision de l’assemblée générale à l’unanimité, sauf exceptions prévues par la loi. En cas de doute sur une répartition qui vous paraît injuste, commencez par vérifier l’état de répartition du règlement et la clé appliquée à chaque poste.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que les tantièmes de copropriété ?

Les tantièmes (souvent exprimés en millièmes) représentent la quote-part de chaque lot dans les parties communes. Ils sont fixés par le règlement de copropriété et servent de base à la répartition des charges générales et au calcul des voix en assemblée générale.

Quelle est la différence entre charges générales et charges spéciales ?

Les charges générales (conservation, entretien et administration des parties communes) sont réparties selon les tantièmes de chaque lot. Les charges spéciales (services collectifs et éléments d’équipement comme l’ascenseur ou le chauffage collectif) sont réparties en fonction de l’utilité objective de ces services pour chaque lot.

Peut-on modifier la répartition des charges ?

La répartition figure au règlement de copropriété ; la modifier suppose en principe une décision de l’assemblée générale à l’unanimité, sauf dans les cas particuliers prévus par la loi (par exemple à la suite de travaux modifiant la consistance des lots).

Comment sont réparties les charges d’eau ?

Lorsque les lots sont équipés de compteurs individuels, la consommation d’eau est généralement répartie au réel, en fonction des relevés, plutôt qu’aux tantièmes. C’est plus juste et cela responsabilise chaque copropriétaire.

Cet article fournit une information juridique générale à jour de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé ; pour une situation particulière, rapprochez-vous d’un professionnel du droit.