Puis-je couper l’eau ou l’ascenseur à un copropriétaire qui ne paie pas ?

Non. Priver un copropriétaire d’un service collectif (eau, chauffage, ascenseur, badge d’accès) pour l’obliger à payer est illégal et engagerait la responsabilité du syndicat. Le recouvrement passe par les voies de droit : mise en demeure, article 19-2, puis action en justice.

Qui paie les frais de recouvrement ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 met les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure (frais de relance, de mise en demeure, droits et émoluments des actes d’huissier de justice) à la charge exclusive du copropriétaire défaillant. Ils ne pèsent donc pas sur les autres copropriétaires.

Combien de temps le syndicat a-t-il pour agir ?

L’action en recouvrement des charges se prescrit par cinq ans (article 42 de la loi de 1965). Passé ce délai, les sommes sont perdues. D’où l’importance de ne pas laisser un impayé s’installer : chaque relance et chaque mise en demeure doivent être datées et conservées.

Un syndic bénévole peut-il agir en justice ?

Oui. Le syndic, bénévole ou professionnel, représente le syndicat en justice. Pour le recouvrement des provisions du budget prévisionnel via la procédure de l’article 19-2, il n’a pas besoin d’une autorisation préalable de l’assemblée générale ; pour d’autres actions, une habilitation votée en AG peut être nécessaire. Au-delà de 10 000 €, le recours à un avocat est obligatoire.

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Impayés de charges de copropriété : que faire ?

Un copropriétaire ne règle pas son appel de charges, puis un deuxième trimestre passe… En petite copropriété, un seul impayé suffit à mettre la trésorerie en difficulté — et c’est au syndic bénévole d’agir. Bonne nouvelle : la loi du 10 juillet 1965 organise une procédure graduée et efficace. Voici les étapes, dans l’ordre.

Agir tôt : un impayé ne se résorbe presque jamais seul

L’expérience est constante : un copropriétaire qui laisse passer un appel de charges sans réagir en laissera passer un deuxième. Plus le temps passe, plus la dette grossit et plus le recouvrement devient difficile. Pendant ce temps, ce sont les autres copropriétaires qui avancent la trésorerie : les fournisseurs, eux, continuent d’être payés. Rappelons aussi que l’action en recouvrement se prescrit par cinq ans (article 42 de la loi du 10 juillet 1965) : attendre, c’est s’exposer à perdre définitivement les sommes les plus anciennes. La règle d’or du syndic bénévole : réagir dès le premier retard, avec méthode et sans agressivité.

Étape 1 — La relance amiable

Dans les quinze jours suivant l’échéance, envoyez un rappel simple par email ou courrier : montant dû, date d’échéance dépassée, moyens de paiement. Le ton reste courtois — un oubli ou un problème passager est souvent en cause, surtout entre voisins. Si le copropriétaire traverse une difficulté réelle, proposez un échéancier de paiement écrit et raisonnable : un accord respecté vaut mieux qu’une procédure. Dans tous les cas, gardez une trace écrite de chaque relance et de chaque réponse : ces éléments serviront si l’affaire va plus loin.

Étape 2 — La mise en demeure

Sans paiement ni accord après la relance, passez à la mise en demeure, envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (papier ou lettre recommandée électronique qualifiée). Elle doit indiquer :

le détail exact des sommes dues (appels, exercices concernés, éventuelles régularisations) ;
un délai de paiement clair — mentionnez le délai de 30 jours de l’article 19-2 ;
la référence à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et l’annonce des suites en cas de non-paiement.

La mise en demeure n’est pas qu’un courrier plus solennel : elle fait courir les intérêts au taux légal sur les sommes dues, et c’est à compter de cette date que les frais nécessaires de recouvrement exposés par le syndicat sont mis à la charge du copropriétaire défaillant (article 10-1 de la loi de 1965). Autrement dit, plus il tarde, plus cela lui coûte — et cela ne coûte rien aux autres.

Étape 3 — L’article 19-2 : toutes les provisions deviennent exigibles

C’est l’arme la plus efficace du syndicat. Si la mise en demeure reste infructueuse pendant 30 jours, l’article 19-2 prévoit que toutes les provisions non encore échues du budget prévisionnel deviennent immédiatement exigibles — c’est la « déchéance du terme » — ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices antérieurs approuvés par l’assemblée générale. Concrètement : un copropriétaire qui devait un trimestre peut se retrouver redevable de l’année entière d’un coup.

Le syndic saisit alors le président du tribunal judiciaire, qui statue selon la procédure accélérée au fond : une procédure rapide dont la décision tranche le fond du litige et permet d’obtenir un titre exécutoire condamnant le copropriétaire au paiement.

Étape 4 — Le recouvrement judiciaire

Pour la procédure accélérée au fond de l’article 19-2, le syndicat est représenté par un avocat. Une fois le jugement obtenu, plusieurs leviers existent :

l’exécution forcée par commissaire de justice (ex-huissier) : saisie sur compte bancaire, sur rémunération, voire saisie du lot en dernier recours ;
l’hypothèque légale du syndicat sur le lot du copropriétaire débiteur (article 19 de la loi de 1965), qui garantit le paiement des charges — notamment en cas de vente du lot ;
l’opposition sur le prix de vente si le lot est cédé avant apurement de la dette.

Rappel de procédure : devant le tribunal judiciaire, l’avocat est obligatoire lorsque la demande dépasse 10 000 €. En dessous, le syndic peut en principe agir sans avocat pour certaines actions, mais l’accompagnement d’un professionnel reste vivement conseillé dès que le dossier se judiciarise.

Prévenir les impayés

Le meilleur recouvrement est celui qu’on n’a pas à engager. Trois habitudes protègent la trésorerie :

un budget prévisionnel voté chaque année en assemblée générale et des appels de charges réguliers et justes, envoyés à date fixe : un copropriétaire paie mieux ce qu’il comprend et ce qu’il attend ;
des relances systématiques dès J+15, sans exception ni favoritisme — la régularité vaut mieux que la sévérité ;
une traçabilité complète : chaque appel, chaque relance, chaque mise en demeure datés et archivés.

C’est exactement ce que Coproprions automatise : rappel automatique à J+15, mise en demeure préparée à J+30, et un fil conducteur qui vous guide à chaque étape suivante. Si vous reprenez la gestion de votre immeuble, commencez par notre guide pour devenir syndic bénévole.

Des relances qui partent toutes seules

Coproprions suit chaque appel de charges au centime près, envoie automatiquement un rappel à J+15 et prépare la mise en demeure à J+30, puis vous guide étape par étape si l’impayé persiste. Vous restez ferme sur les délais, sans y penser.

Questions fréquentes

Puis-je couper l’eau ou l’ascenseur à un copropriétaire qui ne paie pas ?: Non. Priver un copropriétaire d’un service collectif (eau, chauffage, ascenseur, badge d’accès) pour l’obliger à payer est illégal et engagerait la responsabilité du syndicat. Le recouvrement passe par les voies de droit : mise en demeure, article 19-2, puis action en justice.
Qui paie les frais de recouvrement ?: L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 met les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure (frais de relance, de mise en demeure, droits et émoluments des actes d’huissier de justice) à la charge exclusive du copropriétaire défaillant. Ils ne pèsent donc pas sur les autres copropriétaires.
Combien de temps le syndicat a-t-il pour agir ?: L’action en recouvrement des charges se prescrit par cinq ans (article 42 de la loi de 1965). Passé ce délai, les sommes sont perdues. D’où l’importance de ne pas laisser un impayé s’installer : chaque relance et chaque mise en demeure doivent être datées et conservées.
Un syndic bénévole peut-il agir en justice ?: Oui. Le syndic, bénévole ou professionnel, représente le syndicat en justice. Pour le recouvrement des provisions du budget prévisionnel via la procédure de l’article 19-2, il n’a pas besoin d’une autorisation préalable de l’assemblée générale ; pour d’autres actions, une habilitation votée en AG peut être nécessaire. Au-delà de 10 000 €, le recours à un avocat est obligatoire.

Cet article fournit une information juridique générale à jour de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé ; pour une situation particulière, rapprochez-vous d’un professionnel du droit.